大洋新聞 時間: 2014-05-06來源: 信息時報
  □本版撰文 信息時報記者 徐嵐
  今年來樓市成交困局,促使地方政府出手。近期南寧、無錫、杭州蕭山區通過鬆綁限購、下調購房入戶標準等方式救市,而天津濱海區、福州、鄭州官方也已放出消息,擬分類、分地區對購房政策進行調整。廣州、深圳等城市的開發商,也紛紛展開自救,期望通過分期首付的方式刺激成交,輓回敗局。
  地方政府的出手和開發商的自救,沒有根本改變樓市格局。今年“五一”,上海成交量腰斬、深圳成交量腰斬、北京成交量創下7年新低、廣州成交平平……年初以來的成交低迷局面未能改善,並有進一步下滑的勢頭。
  此前非常有效的地方政府出手、開發商自救,這一次失效,是因為信貸緊縮這隻“攔路虎”。最新消息傳來,打響地方政府“救市”第一槍的南寧,地區銀行機構的住房信貸政策尚無變化。多家國有及股份制銀行在南寧地區均對首套房住房利率採取基準利率上浮5%到10政策,而二手房貸款基本處於停貸狀態。
  中國房地產貸款增速時隔兩年後,今年一季度首次出現了高位回落的勢頭。而去年底暫停的房貸荒已經演變為房地產市場的暫時“失血”,不僅全國範圍內8.5折利率徹底絕跡,首套房上行10%已經開始在全國蔓延。分析人士普遍認為,房地產貸款是房地產資金來源的重要組成部分,可視為房地產投資的領先指標。因此,一季度房貸增速的回落可能意味著二季度房地產投資增速的加速下滑。
  房地產貸款增速
  兩年來首現高位回落勢頭
  央行近日發佈的報告顯示,今年一季度末,金融機構貸款餘額為74.91萬億元,同比增長13.9%,增速比上年末低0.2個百分點。房地產貸款餘額為15.42萬億元,同比增長18.8%,增速比上年末低0.3個百分點。這是房地產貸款增速在連續多個季度上升後的首次回落。
  在業內人士看來,造成房貸增速下降的原因主要有兩點,一是年初以來融資環境偏緊、違約傳聞不斷,導致銀行風險偏好回落,從而影響了部分房地產項目的信貸投放,用以投放房地產項目的表外信貸出現收緊;二是購房需求的走弱抑制了居民購房貸款的增長。
  信貸緊縮牽動各方神經
  房地產業的寒流不斷襲來,房產背後“信貸緊縮”更加牽動各方神經。有媒體此前報道稱,北京各家商業銀行已收到央行通知,北京首套房貸八五折優惠利率將全面取消。而央行營業管理部當天即發出聲明闢謠稱:目前北京地區首套房貸政策沒有任何改變。作為國內樓市交易最活躍的地區,北京的房貸政策鬆緊一直被視為全國房貸政策的“風向標”。這次北京暫停首套房貸款優惠的消息儘管立刻被闢謠,但已經引起市場一片喧嘩。
  不久之後,同為一線城市的上海也傳來了房貸政策變化的消息。有當地媒體報道,上海各家銀行首套房貸款的優惠利率正全面收緊,各家商業銀行取消了針對首套房貸款的85折優惠,基準利率正成為市場上最常見的貸款利率。而這一消息並未得到官方證實。
  儘管各地消息虛實難辨,但據信息時報記者瞭解,去年底暫停的房貸荒儼然已經演變為房地產市場的暫時“失血”。根據在線金融搜索平臺“融360”網絡貸款機構發佈的一份3月份房貸分析報告的統計顯示,目前全國範圍內首套房8.5折利率優惠已經絕跡。全國執行首套房貸利率優惠的僅有16個城市,執行9折利率優惠的有11個城市,9.5折利率的有4個城市,其他城市基本提高到基準利率或者更高。不僅如此,在樣本選取的35個城市中,有25個城市出現了停貸現象,主要以中小商業銀行為主。
  公積金貸款與房地產開發貸款雙雙收緊
  此外,一向以惠民政策面貌出現的公積金貸款,近來卻頻頻出現“貸過的很難貸或者不給貸”以及“想貸也貸不到那麼多”的尷尬。最明顯的例子是,廣州日前出人意外地宣佈大幅收緊公積金貸款,如規定貸款只能使用一次,申請貸款對連續繳存時間從嚴,戶籍人口從過去的半年延長到2年,非戶籍人口由1年延長到3年,貸款額度較之前縮水近一半。而廣州市公積金中心給出的最大理由是——目前樓市前景不確定性很大、風險繫數上升,為了防範降價引發的風險。
  無獨有偶,4月21日福州雙職工首套房公積金貸款最高額度從80萬元降為60萬元。二套房貸款最高額度也同步下調。不管是首套房還是二套房,只要已辦理過住房公積金貸款且貸款結清未滿5年的,都暫停申請公積金貸款。據不完全統計,今年來包括青島、昆明等10餘個城市均已採取了收緊公積金的措施。
  一國有大行的信貸部劉經理告訴信息時報記者,此輪公積金收緊與之前幾次的區別是,並不是因為樓市銷量高政府調控所致,而是公積金不足以繼續支持貸款需求的增長,帶來了公積金政策的從緊。
  而在房地產開發貸款方面,近期有媒體消息稱,目前除工農中建交等國有行外,平安、招行、華夏等銀行都很少做開發貸,尤其是三四線城市,幾乎一律封殺。
  分析
  信貸收緊影響房地產市場走向
  在財政壓力下,地方政府“救市”第一槍打響。周一晚間,南寧官方正式下文鬆綁限購。無獨有偶,天津濱海也在同日傳出將實施差別化限購,只要濱海範圍內無房即可在新區購房,但還沒有正式文件出台。分析人士認為,地方政府政策調整的“自救”苗頭火焰開始,預計未來會有更多二三線城市加入這一行列。
  然而銀行信貸卻並未跟隨限購鬆綁而放鬆。據信息時報記者多方瞭解,目前南寧市各家銀行的住房信貸政策還沒有任何變化。其中工、農、建、交均為上浮5%,中行、招行上浮10%。而二手房貸款基本處於停貸狀態。
  在放鬆限購之後,兩頭的房貸收緊對房地產市場會有何影響?分析人士普遍認為,流動性偏緊的局面至今未能完全扭轉,在資金整體緊張的情況下,房地產行業貸款偏緊的局面在短期內仍難以改變,而且資金面對樓市的影響在加劇。而房地產貸款是房地產資金來源的重要組成部分,可視為房地產投資的領先指標。因此,一季度房貸增速的回落可能意味著二季度房地產投資增速的加速下滑。
  “目前按揭貸款額度雖然相對寬鬆,但利率水平仍維持在基準甚至以上的水平,這對成交造成較大的影響。成交不振和流動性壓力共同導致了開發資金同比增速明顯下滑。在整體經濟增速低於預期的情況下,政策面存在調整的可能性,未來房地產行業的流動性仍有待進一步觀察。”中信建投分析師蘇雪晶表示,今年1到3月投資增速下滑驗證了市場此前的判斷,2月份以來銀行主動收縮開發貸等相關貸款加劇了市場的悲觀預期,對房企的投資熱情形成了一定的打擊,房地產投資增速下降的趨勢已經開始,目前對政策已經形成了較大的壓力。
  140萬房貸要多支付32萬元利息
  市民王先生告訴信息時報記者,他在春節前本來看好了番禺的一套小三居,等待著4月到手的年終獎來支付首付款。然而前幾天他去售樓部得到的消息是,廣州地區銀行的按揭利率已全面抬升至基準利率,二套甚至是部分一套房的房貸則在基準利率上浮10%。而兩個月前,一些銀行還能做出8.5折的利率優惠。
  王先生給記者算了一筆賬,以總價200萬元99平方米以內的住宅為計算樣本,按首付30%、商業貸款140萬元,等額本息還款方式,分20年還清來計算,當可以執行8.5折優惠利率時,每個月的還款額大概是9684元,還款總額是232.41萬元,支付利息總額是92.41萬元。而當利率上浮10%之後,每個月的還款額增加至11027元,還款總額增加至264.65萬元,支付利息總額是124.65萬元。也就是說,在銀行貸款利率上浮之後,買房者支付的利息增加超過32萬元,相當於房價的16%。
    (原標題:銀行限貸成地方“救市”攔路虎)
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